越南房貸利率水準：外國人能拿到的貸款選項本來就不多

先搞清楚外國人在越南能不能貸款

越南目前對外國人持有不動產本身已有一定限制（多半只能購買公寓且需符合外國人持有比例上限），能夠承作外國人房貸的銀行更是少數，多數國際銀行在越南的分行對非居民申貸條件相對保守，實務上很大比例的外國買家最終選擇全額現金購買，而不是在越南當地貸款，這也是「越南房貸利率」這個關鍵字底下，資訊相對零散的主要原因。

目前可行的貸款管道與利率區間

少數承作外國人業務的越南本地銀行與外商銀行分行，對非居民購屋貸款的利率水準通常明顯高於當地居民房貸，且會要求較高的自備款比例與收入證明文件；部分買家會選擇透過台灣或新加坡的銀行辦理財富管理型貸款，以海外資產或母國收入作擔保，利率與條件則回歸該母國銀行的計價方式，跟越南當地利率脫鉤。實際核貸利率會因銀行、貸款成數與個人信用狀況而異，出手前務必逐一致電確認最新報價。

跟本地居民房貸利率為什麼差這麼多

越南本地房貸市場主要服務越南籍居民與已在當地穩定就業的外國居民，利率會參考當地央行政策利率與通膨水準訂價；外國非居民由於還款來源、抵押品處分與法律追索相對複雜，銀行對這類客群普遍採取更保守的風險定價，利率溢價、綁約年期與提前清償違約金條款，都可能比本地居民貸款更嚴格，這些細節必須在簽約前逐條確認清楚。

如果貸不到款，還有哪些資金安排方式

常見替代方案包括全額自備款購買、透過開發商提供的分期付款方案（多半是購屋合約內建的分期，而非銀行貸款）、或是以台灣本地資產（如自住房產）向台灣銀行辦理理財型貸款後再匯出資金購置。每一種方式的資金成本與匯率風險都不同，建議在決定購屋預算前，先把「有無槓桿」這個變數納入整體資金規劃，而不是假設一定能比照台灣模式貸到七、八成。

越南房貸利率常見的結構：優惠期與浮動期

在越南，銀行房貸的報價常以「優惠利率」為主打，但那通常只是貸款前段的利率。常見的結構是：貸款初期適用固定的優惠利率，優惠期結束後改為浮動利率，浮動利率則以銀行公布的某項參考利率為基礎，再加上一段固定的加碼。

因此比較越南房貸利率時，優惠期的長短與期滿後的計算方式，比廣告上的那個數字更重要。參考利率是哪一項、多久調整一次、加碼幅度是否寫進合約，都要逐項確認。少數能在當地申貸的外國人，適用的也是同一套結構，只是條件通常更嚴格。

越南房貸利率的試算方法

以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設貸款金額為二十億越南盾，前兩年的優惠利率為年息百分之七，之後的浮動利率假設為年息百分之十一。

優惠期內，第一個月的利息約為二十億乘以百分之七再除以十二，約一千一百六十七萬越南盾；優惠期結束時若尚有十八億本金未還，浮動期第一個月的利息約為十八億乘以百分之十一再除以十二，約一千六百五十萬越南盾。也就是說，即使本金減少了，每月利息仍可能明顯增加。

做預算時，請用浮動期的假設利率計算月付金，而不是用優惠期的利率，並再加上一個利率更高的情境，確認自己仍然負擔得起。

向銀行詢問越南房貸利率時要問的問題

• 優惠利率適用多久，期滿後的參考利率是哪一項、加碼多少。
• 浮動利率多久調整一次，調整前是否會事先通知。
• 提前清償是否收取違約金，違約金是否隨貸款年數遞減。
• 是否要求同時購買保險或開立其他帳戶，這些成本也應算入實際資金成本。
• 對外國人的貸款成數與年限上限為何，年限是否受產權剩餘年限或居留期限限制。
• 鑑價方式為何，若鑑價低於買價，差額是否必須由你自備。

建議把各家銀行的回答整理在同一張表上，並要求對方提供書面的條件說明，口頭報價只能當作參考。

把利率換算成整段持有期間的資金成本

單看年利率，很難判斷一筆貸款到底貴不貴，比較好的方式是把它放回你預計的持有期間計算：

1. 依你預計持有的年數，分段計算優惠期與浮動期的利息總額，浮動期以保守的假設利率估算。
2. 加上貸款的一次性費用，例如鑑價、抵押登記與相關手續費。
3. 加上持有期間的固定附加成本，例如銀行要求搭配的保險。
4. 若打算在貸款期滿前出售，再加上提前清償的違約金。
5. 最後把總額與同期間的預估租金收入對照，看租金能涵蓋多少比例的資金成本。

這個數字算出來之後，才能和全額自備或其他資金方式做公平的比較。

不同幣別的利率不能直接比高低

常見的誤解是把越南盾貸款利率和台幣貸款利率直接比較，認為台幣利率較低就一定比較划算。實際上，用台幣借款、收入卻是越南盾租金時，你同時承擔利率與匯率兩種風險；越南盾貸款的名目利率較高，但若還款來源也是越南盾，匯率風險相對較小。

比較時應該看的是「在你的收入幣別下，總資金成本是多少」。越南盾若相對台幣走弱，以越南盾租金償還台幣貸款的實際負擔就會增加，名目利率的差距可能被匯率吃掉。

浮動期之後，還有哪些調整空間

優惠期結束後利率明顯上升時，借款人常見的做法是提前償還部分本金，或把貸款轉到條件較好的銀行。這兩種做法都要先確認原貸款的提前清償違約金，以及新銀行重新鑑價、辦理抵押登記所需的時間與費用。

對外國借款人而言，轉貸的選擇本來就不多，因此在第一次申貸時就要把優惠期滿後的條件談清楚，不要預設之後一定能找到更好的銀行轉貸。

另外，也可以在申貸時詢問銀行是否提供較長的固定利率期間。即使利率略高，換來的是一段可以預期的還款金額，對人在台灣、不方便頻繁處理貸款事務的借款人來說，有時反而更實際。

越南房貸利率以外的成本：鑑價、保險與帳戶條件

兩家銀行的越南房貸利率相同，實際負擔卻可能差很多，差別常藏在利息以外的費用。外國借款人選擇少，銀行更可能用附加條件控管風險，簽約前要請銀行把費用列成書面清單：

• 鑑價費由誰負擔，鑑價低於買價時可貸金額怎麼調整。
• 是否要求投保火險或借款人壽險，能否自選保險公司，保費是否每年續繳；越南對銀行把非強制保險和貸款搭售設有限制，銀行若把投保列為核貸條件，請對方以書面說明依據。
• 抵押登記、公證與翻譯認證的費用由誰支付。
• 是否要求在該行開戶、維持存款，或指定租金匯入該帳戶。

拿到清單後，把一次性費用除以預計持有年數，加上每年的保費與帳戶成本，換算成每年的額外支出，再和利息一起比較。利率略低、卻附帶存款或指定帳戶條件的方案，整體未必便宜。

費用名目與金額依銀行與個案而定，以借款契約與費用明細為準；契約若寫「依本行當時規定收取」卻沒寫金額，要請銀行說明計算方式並補進書面。

越南貸款利率去哪裡查：央行政策利率、銀行公告與實際報價

網路上的越南貸款利率數字，有的是央行政策利率，有的是銀行優惠期利率，也有新聞引述的平均水準。三者不是同一件事，比較前要先分清楚。

外國借款人該相信的是最後一列。非居民利率通常高於本地居民，公告數字只能當下限參考，實際條件以書面報價為準，並確認報價有效期限與適用的參考利率。

若打算在台灣貸款、再到越南買房，比較對象就換成台灣的房貸或理財型貸款利率。整體水準可參考中央銀行公布的五大銀行新承做購屋貸款利率，個人實際利率仍以往來銀行的核貸通知為準。

常見問題

外國人在越南可以跟當地銀行貸款買房嗎？

理論上少數銀行有相關業務，但承作意願與條件普遍保守，多數外國買家實務上以全額自備款或母國貸款方式購屋為主。

越南房貸利率大概是本地居民的幾倍？

沒有固定倍數關係，會因銀行與個人條件而異，但外國非居民申貸的利率與自備款要求普遍高於本地居民房貸，需逐案詢價。

開發商提供的分期付款算房貸嗎？

不算銀行房貸，而是購屋合約內建的價金分期安排，通常沒有利息或另計較低的分期手續費，但條款與違約後果需詳閱合約。

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