越南買房稅：購屋當下該繳的稅費

先分清楚：購屋稅費 vs 持有稅費

越南買房涉及的稅費，跟日本、馬來西亞等地一樣，可分為購屋當下一次性繳納的稅費，與持有期間每年繳納的稅費，本篇聚焦前者，持有期間的非農業用地使用稅等年度稅費可另外參考持有稅相關文章。

登記費（Lệ phí trước bạ）

產權過戶登記時須繳納登記費，計算基礎通常是物件的登記價值乘以規定稅率，這是購屋當下最主要的一次性稅費項目之一，具體稅率會因地方政府規定而略有差異。

增值稅（VAT）：向開發商購買新成屋時適用

向開發商購買新成屋（一手交易）通常須負擔增值稅，多半已內含在開發商的銷售價格中，購買中古（二手）物件則通常不涉及這項稅目，這也是新成屋與中古屋在總成本結構上的一項差異。

公證與代辦費用

買賣合約須經公證程序，另須支付公證費用，若委託代書或律師協助辦理過戶登記，還須加計代辦服務費，規劃購屋總預算時，建議向代書或仲介索取完整的費用清單，而非只用房價數字估算。

透過公司架構購買時的稅費差異

部分買方會透過在越南設立公司的方式持有物件，這種架構下的購屋稅費計算與適用稅目，跟個人身分直接購買可能有所不同，若考慮這種持有方式，建議額外諮詢當地會計師，確認公司架構下購屋與後續營運的完整稅務影響，而不是只比較個人購買的稅費數字。

稅費計算基礎與實際成交價的落差

登記費等稅費的計算基礎，有時是以政府核定的登記價值而非實際成交價為準，兩者可能存在落差，建議簽約前向代書確認稅費試算採用的計算基礎，避免以實際成交總價直接推算稅費金額而產生誤差。

提前準備稅費預算，避免臨時周轉壓力

由於部分稅費是在特定時間點（如過戶登記時）一次性繳納，建議提前規劃好這筆資金的準備時程，避免因為只準備了房價款項，卻在辦理過戶時才發現還須另外準備一筆稅費款項，導致資金周轉出現壓力。

越南買房稅費：誰繳、何時繳、繳給誰

前面逐項說明了購屋當下的稅費，實際準備資金時，更需要知道每一筆是在什麼時間點、由誰付給誰。下表是一般情況的整理，實際以合約約定與當地主管機關規定為準：

把這張表和付款進度表放在一起看，就能知道哪幾個時間點需要額外準備稅費資金，而不是只準備房價款項。

預售屋買方要特別留意：增值稅是隨每一期款項一起支付，看起來分散，總額卻不小；登記費則是在交屋後申請產權證書時才繳，距離簽約可能已經隔了一段時間，很容易在資金規劃中被遺漏。建議在資金表上把這兩筆分開列出，各自標註預計支付的時間。

二手屋的轉讓所得稅，合約要寫清楚誰負擔

購買越南二手屋時，賣方出售所產生的轉讓所得稅，依規定原則上由賣方負擔。但實務上，買賣雙方常在合約中另行約定由買方負擔部分或全部的稅費，有時賣方報價就是以「稅費由買方負擔」為前提。

這會直接改變你的總成本，所以比較二手物件價格時，要先問清楚報價是否含稅費、由誰負擔。合約中應逐項寫明轉讓所得稅、登記費與公證費各由哪一方負擔，以及若稅務機關核定的金額與預估不同時，差額由誰補足，避免過戶當天才發生爭執。若由買方代為繳納賣方的稅款，也要保留繳款收據，作為你實際支付的成本證明。

用假設數字試算稅費負擔的差異

以下為假設數字，只用來說明計算方式，實際費率與計算基礎以稅務機關核定為準。假設一間二手公寓成交價為 40 億越南盾，稅費的計算方式都是「計算基礎 × 費率」：

在這個假設下，如果合約約定稅費全部由買方負擔，買方要在房價之外另外準備 1.05 億越南盾；如果依原則由賣方負擔轉讓所得稅、公證費雙方各半，買方只需準備 2,250 萬。同一間房子，光是稅費負擔的約定方式，就讓買方的現金需求相差 8,250 萬越南盾。比較物件時，務必用相同的稅費負擔條件換算。

新成屋增值稅的計算基礎，請建商提供明細

向建商購買新成屋時，增值稅的計算基礎不一定是合約總價。依越南相關規定，計算時可能會扣除與土地相關的價值，因此增值稅金額未必等於總價直接乘以稅率。

實務上不需要自己計算，但要做兩件事：一是請建商在合約或附件中列出房價、增值稅與其他費用的拆分明細；二是每一期付款都取得建商開立的正式發票，核對發票上的金額與明細一致。這些發票同時也是日後辦理產權證書、計算登記費與證明買進成本的依據。

越南買房稅費的單據，台灣端也用得到

購屋當下繳的稅費與取得的發票，不只在越南辦理登記時有用。日後出售越南房產，若需要在台灣申報海外所得，計算財產交易所得時通常要扣除買進成本與相關費用，屆時就要拿出當初的合約、發票、稅費收據與匯款紀錄作為證明。海外所得的申報方式與門檻，以財政部最新規定為準。

建議從付第一期款開始，就把所有稅費單據依項目與時間整理成冊，並保留電子檔。單據缺漏時，買進成本與費用可能難以被認列，最後繳的稅就可能比實際應繳的更多。

越南買房稅費的代辦報價單，要拆成哪幾行來看

多數台灣買方的稅費由律師、代書或仲介統一報一個總額。不拆開，就分不清哪些是法定稅費、哪些是服務費或預估。請對方至少分成以下幾類：

拆開後追問兩件事。一是計算基礎：前面提到稅費可能以政府核定價值而非成交價計算，報價單應寫明採用的基礎與匯率日期。二是收據保管：政府稅費的正式收據應由你本人留存，只有影本或代辦公司自行開立的收據，日後在台灣證明取得成本時可能不夠用。

對方若不肯拆項，或把稅費與服務費混在同一行，先暫停付款，請自己委任的律師核對。

越南買房稅交給代辦繳，怎麼確認真的繳進國庫

越南買房稅的申報與繳納，外國買方多半委託律師、代書或仲介代辦。方便之外也多了風險：款項停在代辦手上的期間，以及「已經繳了」只是一句話。前面談了報價單怎麼拆，這裡談繳完之後怎麼驗收。每一筆法定稅費，都應拿到三樣東西：

• 稅務機關的繳款通知：載明計算基礎、稅率與應繳金額，而不是代辦自製的試算表。
• 繳入國庫的憑證：銀行或國庫出具的單據，繳款人、物件與金額要和通知一致。
• 登記機關的收件或後續文件：證明登記案件已往下一關推進。

核對時注意三點：通知金額若與代辦收取的金額不同，差額要有服務費等明細；由買方負擔的稅費，繳款人名義應是買方本人，與登記名義一致；代辦先提供掃描檔，正本在交屋或領證時一併交回。

代辦若以「還在處理」為由遲遲拿不出憑證，可請自己委任的律師以買方名義查詢申報狀態，或要求代辦說明款項目前在哪裡。付款給代辦時走銀行轉帳並在附言註明用途，不交付現金，發生爭議才有紀錄可查。

常見問題

越南買房稅費大概是房價的多少比例？

購屋當下的稅費比例會因新成屋或中古屋、登記價值認定等因素而異，建議向當地代書或仲介索取具體物件的稅費試算，不宜用單一比例概括所有情況。

買中古屋也要繳增值稅嗎？

通常不用，增值稅主要適用於向開發商購買新成屋（一手交易），中古（二手）物件交易則通常不涉及這項稅目，但仍須依實際交易性質確認。

登記費什麼時候要繳？

登記費是在辦理產權過戶登記時繳納，屬於購屋當下的一次性稅費，計算基礎通常是物件登記價值乘以規定稅率，具體稅率依地方政府規定而定。

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