PITI 是什麼，為什麼比單純本息重要
美國銀行核貸與屋主規劃現金流時，習慣用 PITI 這個概念表示每月實際支出：Principal（本金）、Interest（利息）、Taxes（房產稅，通常按月分攤存入代收帳戶）、Insurance（房屋保險，同樣按月分攤存入代收帳戶）。很多人試算房貸時只算本金加利息，忽略了房產稅與保險這兩項，導致低估實際每月負擔，這是最常見的試算誤區。
本金與利息（PI）怎麼算
本息攤還的月付金，是依貸款本金、年利率與貸款年限，用年金現值公式計算，實務上可以直接使用線上房貸計算機輸入這三個變數得到估算結果。舉例來說，貸款金額、利率、年限任何一項改變，月付金都會跟著變動，其中利率的影響幅度通常比想像中更大，即使利率只差半個百分點，長期累積下來的總利息支出差異也相當可觀。
房產稅與保險（TI）怎麼併入月付金
多數銀行會把預估的年度房產稅與房屋保險金額除以12，併入每月月付金一起代收，存入一個代收帳戶（escrow account），到繳費期限時由銀行代為支付給稅務機關與保險公司，這種做法讓屋主不用自己記得繳費期限，但也代表帳面上的月付金會比純粹本息金額高出一截，試算時務必把這兩項加進去，才能得到接近實際負擔的數字。
試算時容易忽略的其他項目
如果物件屬於公寓或有 HOA 管理的社區，每月的 HOA 費用也應該加進總支出試算中，雖然不屬於 PITI 的範疇，但確實是每月固定要支付的現金流出；此外若頭期款比例低於一定門檻，部分貸款類型還會要求額外投保房貸保險（mortgage insurance），這也是完整試算時不該遺漏的項目，加總後才能真正反映每月的現金流負擔。
一次完整的美國房貸試算：從房價算到每月總支出
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設你看中一間總價五十萬美元的 Condo，準備四成頭期款二十萬美元，貸款三十萬美元，30 年期固定利率 7%，按月本息平均攤還。
| 項目 | 計算方式 | 每月金額 |
|---|---|---|
| 本金與利息（PI） | 貸款三十萬美元、年利率 7%、360 期 | 約 1,996 美元 |
| 房產稅（T） | 假設年稅額 7,500 美元除以 12 | 625 美元 |
| 房屋保險（I） | 假設年保費 2,400 美元除以 12 | 200 美元 |
| PITI 合計 | 以上三項加總 | 約 2,821 美元 |
| HOA 管理費 | 假設每月 250 美元 | 250 美元 |
| 每月總支出 | PITI 加上 HOA | 約 3,071 美元 |
同一筆貸款，如果只看線上計算機給出的本息金額，你會以為每月只要準備兩千美元左右；把稅、保險與管理費加進來，實際支出多了一千多美元。拿這個數字去對照預估租金，判斷才會準確。
自己動手算本息：公式與試算表用法
以下為假設數字，只用來說明計算方式。本息平均攤還的月付金公式是：月付金等於貸款本金乘以月利率，再除以「1 減去（1 加月利率）的負期數次方」。月利率是年利率除以 12，期數是貸款年數乘以 12。以前面的例子來說，月利率約為 0.583%，期數為 360，代入後月付金約為 1,996 美元。
如果使用 Excel 或 Google 試算表，可以直接用 PMT 函數，依序填入月利率、期數與貸款金額，貸款金額前加上負號，得到的就是每月本息。把利率、頭期款與年限放在獨立的儲存格，之後調整任何一個條件，月付金會自動重算，方便你比較不同方案。
本息攤還的前十年，大部分都在付利息
以下為假設數字，只用來說明計算方式。沿用前面的貸款條件：三十萬美元、利率 7%、30 年期。第一期月付約 1,996 美元中，利息約 1,750 美元，本金只有約 246 美元。隨著本金慢慢減少，利息占比才逐年下降。
- 繳滿第 5 年，剩餘本金約 282,400 美元，累計已付利息約 102,100 美元。
- 繳滿第 10 年，剩餘本金約 257,400 美元，累計已付利息約 196,900 美元。
- 繳滿第 20 年，剩餘本金約 171,900 美元。
- 繳完 30 年，累計利息約 418,500 美元，超過原始貸款金額。
這個結構對打算持有五到十年就出售的人特別重要：出售時要償還的貸款餘額，比多數人直覺的還高，估算出售後可拿回的資金時，要用攤還表上的實際餘額計算。
頭期款比例不同，月付金差多少
以下為假設數字，只用來說明計算方式。同樣是五十萬美元的物件、利率 7%、30 年期，頭期款三成時貸款三十五萬美元，月付本息約 2,329 美元；頭期款四成時約 1,996 美元；頭期款五成時貸款二十五萬美元，月付本息約 1,663 美元。
外國買家的頭期款比例本來就偏高，多放一成頭期款，每月本息可減少三百多美元，但也代表更多資金被綁在房子裡、匯率風險集中在頭期款這一筆。哪一個比例最適合，要同時看你的租金收入能否覆蓋月付金，以及手上需要保留多少流動資金。
交屋當天要準備的現金，不只頭期款
月付金是持有期間的支出，交屋時還有一筆一次性的現金需求，試算預算時要分開列出：
- 交屋費用：包括貸款手續費、估價費、產權保險、登記費與律師或產權公司費用，各州收費結構不同。
- 代收帳戶的預存款：銀行通常要求交屋時先存入幾個月的房產稅與保險費，作為代收帳戶的起始金額。
- 第一年保費：房屋保險常需在交屋前先繳清第一年保費。
- 預付利息：從交屋日到第一期還款日之間的利息，通常在交屋時先行支付。
這些金額會列在銀行提供的貸款估算表與交屋揭露表上，簽約前請貸款機構提供明細，再加上頭期款，才是你需要準備匯到美國的完整資金。
出租物件的房貸試算：用租金檢驗月付金
以下為假設數字，只用來說明計算方式。如果這間 Condo 預計出租，可以把預估月租金除以每月總支出，檢查租金能不能覆蓋房貸與持有成本。假設月租金 3,300 美元，除以前面算出的每月總支出約 3,071 美元，比值約為 1.07，代表租金只比支出多一點點。
這個比值還沒有扣掉空置期、物業管理費與維修支出，實際上很可能是負現金流。部分以租金審核的貸款，也會用類似的比值判斷是否核貸，比值偏低時可能要求更高的頭期款。試算時把比值算出來，再決定要提高頭期款、找租金更高的物件，或是接受每月自行補貼的現金流，決策會比只看月付金清楚得多。
美國房貸試算的月付金，交屋後為什麼還會變動
PITI 算出的月付金只是交屋當下的估計值，之後可能調整，原因多半是代收帳戶的年度檢視，或貸款屬於機動利率。
代收帳戶（escrow account）每年檢視一次，比對實際繳出的房產稅、保險費與預估是否一致。稅額上升或保費調漲造成不足額時，放款機構會請屋主一次補齊或分攤到未來十二個月，並把新稅費反映到月付金；繳出比預估少，則可能退還溢收款。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。原本房產稅每年六千美元，每月代收五百美元；第二年稅單變成六千六百美元，每月代收五百五十美元，前一年六百美元的不足額分十二個月攤還再加五十美元，月付金合計多出一百美元，固定利率下本息不變。
機動利率貸款則在固定期結束後，依指標利率加碼重算本息，調幅受合約上限條款限制。試算時把稅費上升與利率重設各算一次，確認現金流撐得住。
台灣房貸買美國房子：月付、總利息與美國房貸怎麼比
有些台灣買方不申請美國房貸，而是用台灣名下房屋增貸或理財型房貸取得資金，再到美國以現金買房。要判斷哪一種划算，可以拿同一筆資金需求，把兩種貸款並排試算。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。沿用前文的例子，需要資金三十萬美元。美國房貸利率 7%、30 年期，月付本息約 1,996 美元，總利息約 41.9 萬美元。改用台灣房貸買美國房子，以 1 美元兌 32 元新台幣換算借 960 萬元，利率 2.5%、20 年期，月付約 50,871 元新台幣，約合 1,590 美元，總利息約 260.9 萬元，約合 8.2 萬美元。
差距看似很大，但兩者不是同一種商品：台灣房貸多為機動利率，月付會隨利率變；還款幣別是新台幣，靠美元租金還款就有匯率風險；擔保品是你在台灣的房子，可借金額受估價、銀行授信規範與央行管制限制。和美國買房貸款利率比較時，這些都要算進去。
另一個差異在 PITI：現金買進沒有代收帳戶，房產稅與保險要自己按期繳納。每月總支出應分幣別列示：台灣房貸月付（新台幣），加上房產稅、保險與 HOA 的月均額（美元），才不會低估。
常見問題
PITI 試算跟一般房貸計算機算出來的月付金一樣嗎？
不一定，很多陽春型房貸計算機只算本金加利息（PI），沒有把房產稅與保險（TI）算進去，PITI 完整試算的月付金通常會更高。
房產稅跟保險費用一定要併入月付金代收嗎？
多數銀行會要求併入代收帳戶一起繳納，但部分貸款條件或頭期款比例較高的情況，也可能允許屋主自行分開繳納，實際規則因銀行而異。
HOA 費用算在 PITI 裡面嗎？
不算，HOA 費用是額外的支出項目，試算完整每月現金流時，建議把 PITI 加上 HOA 費用一起計算，才能得到真實的總支出。
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