日本租金所得稅：非居住者房東在日本端要繳什麼稅

非居住者房東在日本端的納稅義務是什麼

只要是日本境內來源的租金收入，不論房東是否居住在日本，都屬於日本課稅範圍內的所得，非居住者房東同樣需要就這筆租金收入在日本履行申報與納稅義務，這是與居住者身分無關、以所得來源地為準的課稅原則。

房客如果是法人，租金要先被預扣多少稅

當房客是法人（或個人承租作為非自住用途時），支付租金的一方必須先預扣20.42%的稅款，並在次月10日前繳納給稅務機關，剩下79.58%才會實際支付給房東，這筆預扣稅款之後可以在申報時列入已納稅額計算。

哪些情況下房客不用預扣稅款

如果房客是個人，且是承租作為自己或家人自住使用，則不需要預扣稅款，房東可以拿到全額租金，但仍然負有自行申報繳稅的義務，只是少了源泉徵收這道程序，實務上要看租賃契約的使用性質而定。

這跟之後要辦的確定申告有什麼關係

不論租金是否被預扣稅款，房東最終都需要透過確定申告，把全年的租金收入、可扣除的費用與已被預扣的稅款一併申報，多退少補，這也是為什麼非居住者房東通常需要指定納稅管理人來協助處理後續申報流程。

建議在簽訂租賃契約前，先確認房客的身分屬性（個人自住或法人使用），才能預先估算實際能收到的租金淨額，避免資金規劃出現落差，也方便日後申報時對帳。

整體而言，非居住者在日本的租稅義務比想像中明確，只要事先掌握規則，就能避免不必要的稅務風險。

如果不確定房客身分是否會影響預扣義務，建議直接請教委託的物業管理公司或稅理士確認。

掌握這些規則，能讓跨國收租少一分意外、多一分安心。

祝各位海外房東順利完成日本端的稅務規劃。

預扣的日本租金所得稅，一個月和一整年怎麼算

20.42%這個稅率，是所得稅加上復興特別所得稅後的合計，預扣的基礎是租金的「總額」，不是扣除費用後的所得。這一點決定了預扣稅款和你最後實際應繳的稅額，通常不會一樣。

以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設法人房客每月租金10萬日圓，預扣20.42%後是2萬420日圓，實際付給你的是79.58%，也就是7萬9,580日圓。一整年下來，預扣稅款合計24萬5,040日圓。

但確定申告時，稅額是用全年租金收入扣除管理費、修繕費、保險費、固定資產稅與建物折舊等必要經費後的所得來計算。假設扣除後的不動產所得只有40萬日圓，依此算出的應納稅額，很可能明顯低於已經被預扣的24萬多日圓，差額就能透過申報退回。反過來說，如果你沒有辦理申報，多被預扣的部分就不會自動退還。

包租、公司宿舍或個人事業用：誰要預扣日本租金所得稅

法人房客與個人自住房客的基本差別之外，實務上還有幾種常見的情況，房東容易搞不清楚是否會被預扣：

委託一般代管時，租金由代管公司代收再轉給你，誰負有預扣義務、扣繳的證明由誰開立，要依實際的支付關係判斷。簽約時請代管公司說明處理方式，並確認每年能提供預扣稅款的明細，供確定申告時扣抵使用。

除了租金所得稅，非居住者房東還會碰到的稅

非居住者房東在日本要面對的不只有租金的所得稅。持有與處分的不同階段，還有其他稅目要留意：

• 固定資產稅與都市計畫稅：以每年特定日期的所有權人為納稅人，不論是否出租、是否住在日本都要繳；若已向物件所在的市町村申報納稅管理人，稅單會寄給納稅管理人。
• 住民稅：以每年一月一日在日本有住所的人為課稅對象，一般的非居住者不會被課徵；若你曾在日本居住、年中才離開，要留意當年度的處理方式。
• 消費稅：住宅租金原則上不課消費稅；若出租的是店面、辦公室等非住宅用途，則可能涉及消費稅，需要另外確認。
• 出售時的稅：非居住者出售日本不動產時，買方可能需要先預扣一定比例的稅款，賣方再透過申報計算實際的轉讓所得稅負。

每一項稅目的申報與繳納方式不同，建議在買進時就請稅理士列出一張你這個物件會涉及的稅目清單，標註各自的繳納時間。

日本租金所得稅與台灣稅負的關係

台灣與日本之間有避免雙重課稅的協議，不動產所得原則上由不動產所在地課稅，也就是說，日本對你的租金有優先課稅權。你在日本繳了租金所得稅之後，回到台灣若因為這筆海外所得而需要繳納基本稅額，可以依規定申請扣抵在日本已繳的稅款。

要特別注意的是，台灣能扣抵的是你在日本「最終確定」的稅額。若預扣稅款在確定申告後有一部分退回，能扣抵的就是退稅後的實際稅額，不是當初被預扣的總額。所以日本端的確定申告最好每年都辦，讓兩邊的數字一致，也避免日後被質疑。實際的扣抵規定，以財政部與國稅局的最新公告為準。

非居住者房東每年的日本稅務檢查清單

日本租金所得稅的規則不複雜，麻煩的是條件會隨著換租、換代管或你自己的身分變化而改變。建議每年年初對照以下清單檢查一次：

1. 過去一年是否換過房客，新房客的類型與用途是否改變，預扣與否也跟著不同。
2. 向代管公司或承租方取得全年的租金與預扣稅款明細，金額是否和撥款紀錄對得上。
3. 納稅管理人是否仍在委任中，聯絡方式有無變更；若更換管理人，是否已向稅務署辦理變更。
4. 固定資產稅與都市計畫稅是否已依期繳納，有沒有收到催繳通知。
5. 確定申告是否已委託稅理士辦理，退稅是否已入帳。
6. 把日本端最終確定的稅額與相關證明，轉交給負責台灣申報的會計師。

這份清單花不了多少時間，卻能避免很多因為資訊沒有更新而產生的漏報與多繳。

日本租金所得稅預扣出錯時，房東該怎麼處理

承租方或代管公司不熟悉預扣規定時，常出現三種錯誤，每一種的處理對象都不同：

• 應該預扣卻沒有扣：多半是承租方不知道房東已經是非居住者。預扣是支付方的義務，對方之後可能被稅務機關要求補繳；房東申報時也沒有可以抵減的預扣稅款。發現時應盡快通知承租方，從下一期起依規定預扣。
• 不需要預扣卻扣了：例如個人自住的房客誤以為必須預扣。請對方停止預扣並補付差額，已經繳納的部分如何更正，由承租方向稅務署確認。
• 有預扣卻沒有憑證：承租方只付淨額，沒有提供扣繳紀錄，申報時就無法抵減，要請對方定期提供書面資料。

預防的方法，是在租約或代管契約中寫明房東的居住身分、預扣由誰負責，以及憑證提供的時間；身分改變時，例如從日本搬回台灣，要主動以書面通知承租方與代管公司。

夫妻或家人共同持有時，日本租金所得稅要怎麼分、各自申報嗎

台灣買方常以夫妻或親子共同名義買日本房產。共有時，日本租金所得稅不是由收款的人一人負擔，而是依登記的持分比例，把租金與費用分給每位共有人，各自計算不動產所得、各自辦理確定申告。實務上要注意：

• 收入與費用都按持分分配：即使租金全部匯入一人的帳戶，申報時仍依持分拆分；管理費、修繕費、固定資產稅與折舊也按持分分攤，不能把費用集中在稅負較高的一方。
• 每位共有人都要處理申報：人在台灣的共有人，各自需要納稅管理人與確定申告，委託同一位稅理士可以減少文件往返。
• 預扣稅款依收入對應抵減：承租方預扣的稅款，依各共有人分得的租金對應抵減，支付明細要保留好。
• 扣除額與稅率各自計算：非居住者能用的扣除項目有限，但基礎扣除由每位共有人各自適用，累進稅率也按個人所得計算，共有通常讓每人適用的稅率較低。

持分比例在購買時就已決定。日後想調整，例如把配偶的持分移轉到自己名下，可能涉及日本的贈與稅與重新登記的費用，台灣端的處理也要另外確認。因此購買前就該把出資比例、持分登記與將來的繼承一起考慮。

常見問題

非居住者出租日本房子一定要繳稅嗎？

是的，只要是日本境內來源的租金收入，不論房東是否居住日本，都必須依規定申報並繳稅。

租金一定會被預扣20.42%嗎？

不一定，只有房客是法人或非自住用途承租時才需要預扣，個人房客自住使用則不需要預扣。

被預扣的稅款會不會多繳？

有可能，實際稅額需透過確定申告計算，如果預扣金額高於實際應繳稅額，可以透過申報退還差額。

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